Rechtsinfo - Mietrecht



Vorrang fälliger Wohngeldansprüche in der Zwangsvollstreckung


von:  Rechtsanwalt Ralf Hörentrup, Berlin

Änderungen Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG) haben zu Vorteilen von Wohnungseigentümergemeinschaften bzw. -verbänden und gleichzeitig zu (Haftungs-) Risiken für Hausverwalter geführt.

 

Der neu geschaffene § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG

 

"... bei Vollstreckung in ein Wohnungseigentum die daraus fälligen Ansprüche auf Zahlung der Beiträge zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums, die nach § 16 Abs. 2, § 28 Abs. 2 und 5 des Wohnungseigentumsgesetzes geschuldet werden, einschließlich der Vorschüsse und Rückstellungen sowie der Rückgriffsansprüche einzelner Wohnungseigentümer. Das Vorrecht erfasst die laufenden und die rückständigen Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Jahren. Das Vorrecht einschließlich aller Nebenleistungen ist begrenzt auf Beträge in Höhe von nicht mehr als 5 vom Hundert des nach § 74a Abs. 5 festgesetzten Wertes. Die Anmeldung erfolgt durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Rückgriffsansprüche einzelner Wohnungseigentümer werden von diesen angemeldet; ..."

 

sieht für fällige Wohngeldansprüche einen Vorrang in der Zwangsvollstreckung vor, jedenfalls für einen Teil der fälligen Wohngeldforderungen. Damit gehen die Wohngeldansprüche des Verbandes den Forderungen der dinglich gesicherten Gläubiger erstmals ausdrücklich vor.

 

Wohngeldansprüche der Gemeinschaft erhalten durch die Änderung der Rangklasse in § 10 ZVG eine grundlegend neue Bedeutung. Zu den Hausgeld- oder Wohngeldansprüchen, gehören ausdrücklich sämtliche Zahlungen auf die in den Wirtschaftsplänen enthaltenen anteiligen Kosten, wie verbrauchsabhängige Ausgaben für Strom, Gas, Wasser oder für Zahlungen in die Instandhaltungsrücklage.

 

Allerdings ist in der neu geschaffenen Rangklasse nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG nur ein Teil der Wohngeldforderungen zu berücksichtigen. Hierin liegt das Haftungsrisiko des Verwalters!

 

Die gute Rangklasse wird nur solchen rückständigen Beitragsforderungen gewährt, die aus dem laufenden Jahr der Beschlagnahme und aus den letzten zwei Jahren vor der Beschlagnahme resultieren. Laufende Beitragsforderungen sind die Forderungen, die nach der Beschlagnahme entstehen. Rückständige Beträge sind die fälligen Wohngeldforderungen einschließlich Forderungen aus Jahresabrechnungen aus der Zeit vor der Beschlagnahme.

 

Neben der Begrenzung auf zwei Jahre vergangenheitsbezogen, dürfen die vorrangigen Forderungen nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG insgesamt 5% des festgesetzten Verkehrswertes nicht übersteigen. Durch diese Begrenzung sollen die Beteiligten angehalten werden, möglichst umgehend bestehende Rückstände einzufordern und das Zwangsversteigerungsverfahren durchzuführen.

 

Teilweise wird vertreten (dies ist aber streitig), dass entsprechend § 18 Abs. 2 Nr. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) Voraussetzung für die Zwangsvollstreckung aus der Rangklasse 2 darüber hinaus ist, dass die Forderung einem Wert von 3% des Einheitswertes übersteigt.

 

Zusammenfassung in Stichworten:

 

Höchstbetrag

Nach §10 Abs. 1 Nr. 2 Satz 3 ZVG ist die bevorrechtigte Geltendmachung von Beiträgen zur Kostentragung auf 5 % des Verkehrswertes nach § 74 a Abs. 5 ZVG beschränkt, was auch Nebenforderungen wie Zinsen umfasst.

 

Mindesthöhe (vorsorglich sollte von dieser ausgegangen werden)

Die bevorrechtigte Beitreibung von Kosten und Lastenbeiträgen setzt nach §10 Abs. 3 Satz 1 ZVG einen Mindestbetrag von 3/100 des Einheitswertes voraus, da es nach Auffassung des Gesetzgebers einen Wertungswiderspruch darstellen würde, wenn ein Entziehungsverfahren erst ab dieser Grenze, ein Zwangsversteigerungsverfahren mit dem Vorrang des §10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG jedoch schon bei geringeren Rückständen betrieben werden könnte.

 

Einheitswerte

Zu berücksichtigen ist der Unterschied zwischen Verkehrs- und Einheitswert.

 

Wie die neuere Rechtsprechung zeigt, hat der Gesetzgeber das Steuergeheimnis bei der Regelung nicht bedacht:

 

"Die Finanzbehörde darf den einem Wohnungseigentümer bekannt gegebenen Einheitswert dem in das Wohnungseigentum vollstreckenden Gläubiger nicht mitteilen. Die Offenbarung von Verhältnissen, die wie der Einheitswertbescheid in einem Verwaltungsverfahren in Steuersachen bekannt geworden sind, ist nur in den gesetzlich geregelten Ausnahmefällen möglich. Das Wohnungseigentumsgesetz sieht eine solche Ausnahme nicht vor; insbesondere auch § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG nicht. Auch eine Mitteilung aufgrund des Gerichtskostengesetzes ist lediglich zur Kostenberechnung zulässig, nicht jedoch zum Nachweis der Voraussetzungen der Zwangsversteigerung. (FG Düsseldorf, Urteil vom 12. November 2008 - 4 K 170/08 AO)"

 

Daher ist zu empfehlen, frühzeitig die Einheitswerte bei den Eigentümern zu erfragen, solange zwischen den Parteien noch ein gutes Einvernehmen besteht.

 

Eingestellt am 28.01.2009