Rechtsinfo - Mietrecht



Geltendmachung eines Zur?ckbehaltungsrechts wegen M?ngel der Mietwohnung setzt vorherige Mangelanzeige voraus


von:  Rechtsanw?ltin Anja Ruschinzik, M?nster

Wenn eine gemietete Wohnung einen relevanten Mangel aufweist, darf der Mieter die Mietzahlung erst dann verweigern und ein Zurückbehaltungsrecht bis zur ordnungsgemäßen Mangelbeseitigung ausüben, wenn er dem Vermieter zuvor den Mangel angezeigt hat, so der Bundesgerichtshof - VIII ZR 330/09 - in seinem Urteil vom 03.11.2010.

 

Die Beklagten in dem entschiedenen Fall waren Mieter einer Wohnung in Berlin-Zehlendorf. Sie zahlten für drei Monate keine und für einen Monat lediglich einen Teil der Miete. Daraufhin erklärte der klagende Vermieter die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Die Beklagten widersprachen der Kündigung unter Hinweis auf einen Schimmelpilzbefall in mehreren Zimmern.

 

Der Kläger hat mit seiner Klage unter anderem Räumung und Herausgabe der Wohnung begehrt. Das Amtsgericht Schöneberg hat in 1. Instanz der Räumungsklage stattgegeben, das Landgericht Berlin in der Berufungsinstanz dieses Urteil jedoch abgeändert und die Räumungsklage abgewiesen.

 

Die dagegen gerichtete Revision des Klägers beim Bundesgerichtshof hatte nun Erfolg und führte zur Wiederherstellung des erstinstanzlichen Räumungsurteils. Die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs sei wirksam.

 

Ein Zurückbehaltungsrecht (§ 320 BGB) der Beklagten an fälligen Mietzahlungen, die sie für einen Zeitraum vor der Anzeige des - dem Vermieter zuvor nicht bekannten - Schimmelpilzbefalls der Wohnung schulden, komme nicht in Betracht. Es diene dazu, auf den Schuldner (hier: den Vermieter) Druck zur Erfüllung der eigenen Verbindlichkeit (hier: Mangelbeseitigung) auszuüben. Solange dem Vermieter ein Mangel aber nicht bekannt sei, könne das Zurückbehaltungsrecht die ihm zukommende Funktion, den Vermieter zur Mangelbeseitigung zu veranlassen, nicht erfüllen.

 

Ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters besteht daher erst an den nach der Anzeige des Mangels fällig werdenden Mieten.

 

Fehler bei der Ausübung des Zurückbehaltungsrechts (oder einer Mietminderung) können sich für Mieter bitter rächen, wenn dies eine berechtigte fristlose Kündigung durch den Vermieter zur Folge hat. Daher sollten Mieter, deren Mietwohnungen Mängel aufweisen, stets umgehend erst den Vermieter schriftlich und mit angemessener Fristsetzung auffordern, die Mängel zu beseitigen.

 

Eingestellt am 18.02.2011