Rechtsinfo - Mietrecht



Mieter k?nnen bei ?berm??igen Ruhest?rungen, die aus einer Ferienwohnung kommen, die Miete mindern.


von:  Rechtsanwalt Mirko Schmidt, M?nster

Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 29.02.2012 (Az.: VIII ZR 155/11) führen regelmäßige Lärmbelästigungen durch Feriengäste zu einem erheblichen Mangel der Mietsache. Anliegende Mieter können daher unter Umständen ihre Miete gegenüber dem Vermieter mindern.

 

Die Tatsache der Vermietung einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus an Feriengäste allein berechtigt allerdings noch nicht zur Mietkürzung, so der BGH.

 

Die Beklagten ein größeres Objekt der Klägerin in Berlin-Mitte. Einen Teil der Wohnungen vermietet die Klägerin als Ferienwohungen an Touristen. Die Beklagten minderten die Miete um 20 %, da es durch die Vermietung an Touristen zu erheblichen Belästigungen durch Lärm und Schmutz komme. Wegen des deshalb aufgelaufenen Mietrückstands kündigte die Klägerin das Mietverhältnis mit den Beklagten fristlos, hilfsweise fristgemäß.

 

Das Landgericht Berlin hatte die Mietminderung von 20 % für rechtswidrig erklärt, übermäßige Störungen seien nicht ausreichend belegt worden.

 

Der BGH hob dieses Urteil jetzt auf und wies den Fall zur weiteren Sachverhaltsaufklärung an das Landgericht Berlin zurück. Die Störungen gingen "über das kaum zu vermeidende Maß weit hinaus". Das Berufungsgericht habe die Anforderungen an die vom Mieter geforderte Darlegung der Beieinträchtigungen verkannt, lautete die Begründung.

 

Der BGH führt dann weiter aus:

 

"Da die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes eintritt, muss der Mieter nur einen konkreten Sachmangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertrags-gemäßen Gebrauch beeinträchtigt, vortragen. Das Maß der Gebrauchsbeeinträch-tigung braucht er hingegen nicht anzugeben."

 

Grundsätzlich genügt eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen (z.B. Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur o.ä.) es sich handelt, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten. In diesem Fall sei der Vortrag der Beklagten hierzu ausreichend gewesen. Die Mietminderung sei daher grundsätzlich berechtigt.

 

Fazit:

 

Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm oder Schmutz ist es demnach nicht nötig, dass Mieter ein ausführliches und minutiöses Störungsprotokoll vorlegen.

 

Ansonsten bleibt abzuwarten, ob in touristisch attraktiven und stark frequentierten Städten die Quasi-Zweckentfremdung von Wohnraum zu (sicherlich lukrativen) Ferienunterkünften zukünftig wesentlich eingedämmt werden kann. In Berlin war noch im Jahre 2002 eine Verordnung gegen die Zweckentfremdung von Wohnraum gescheitert.

 

Eingestellt am 19.03.2012