Rechtsinfo - Baurecht



Beschränkte Architektenhaftung bei angreifbarer Baugenehmigung


von:  Rechtsanwalt Mirko Schmidt, Münster

Es entspricht der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH), dass ein Architekt, der sich zur Erstellung einer Genehmigungsplanung verpflichtet, als Werkerfolg seinem Auftraggeber grundsätzlich eine dauerhaft genehmigungsfähige Planung schuldet (BGH, Urteil vom 26.09.2002, in: BauR 2002, 1872).

 

Die vertraglich geschuldete Leistung des Architekten ist deswegen in der Regel dann nicht erbracht, wenn die angestrebte Baugenehmigung durch die Behörde zunächst erteilt, jedoch später wegen eines erfolgreichen Drittwiderspruchs eines Nachbarn aufgehoben wird.

 

Nun hat der BGH hierzu entschieden (BauR 2011, 869, 876), dass der Architekt aber nicht immer unbeschränkt haftet. Voraussetzung für eine Haftungsbeschränkung sei allerdings, dass der Auftraggeber das Genehmigungsrisiko aufgrund einer vertrag-lichen Vereinbarung übernimmt oder ein Mitverschulden im Sinne des § 254 BGB des Auftraggebers am Schaden vorliege.

 

In dem vom BGH entschiedenen Fall beauftragten die Kläger den verklagten Architekten mit der Planung eines 2-stöckigen Anbaus an ihr Einfamilienhaus. Die Parteien diskutieren bereits bei der Planung, ob für dieses Bauvorhaben eine Nachbarzustimmung eingeholt werden müsse. Die Kläger waren anderer Auffassung als der Architekt und hielten eine Zustimmung des Nachbarn für nicht erforderlich.

 

Das Bauvorhaben wurde dann zunächst ohne Zustimmung des Nachbarn von der Kommune genehmigt, obwohl eine solche notwendig gewesen wäre.

 

Nachdem der Nachbar Widerspruch gegen die Genehmigung eingelegt hatte, wurde diese vom Bauamt der betreffenden Gemeinde zurückgenommen und der Kläger aufgefordert, den Anbau zu beseitigen.

 

Nach Abriss des Anbaus verlangte der Kläger vom Architekten Ersatz des ihnen hierdurch entstandenen Schadens.

 

Der BGH hat in seinem Urteil vom 10.02.2011 zunächst festgestellt, dass die Bebauung von Anfang an nicht genehmigungsfähig und damit gem. § 633 BGB mangelhaft war. Eine volle Haftung des Architekten hat der BGH aber ausgeschlossen, da hier ein Mitverschulden der Bauherren nach § 254 BGB vorläge. Indem der Bauherr, bevor er mit erheblichen Investitionen beginnt, die Frage nach der Genehmigungsfähigkeit nicht abgeklärt hat, obwohl ihm Umstände bekannt waren, aufgrund derer sich die Fehlerhaftigkeit der Genehmigungsplanung des Architekten aufdrängt, und macht er von der erteilten Baugenehmigung dennoch Gebrauch, verstößt er regelmäßig gegen die im eigenen Interesse bestehende Obliegenheit, sich selbst vor Schäden zu bewahren.

 

Der BGH führt weiter aus, dass die Kläger wußten, dass der Anbau den bauordnungsrechtlich vorgeschriebenen Grenzabstand unterschritt. Durch den Hinweis des Architekten hätten sie wissen müssen, dass zur Realisierung des Bauvorhabens deswegen eine Zustimmung des Nachbarn erforderlich war. Damit ist der Schadensersatzanspruch gegenüber dem Architekten um ihren Mitverschuldensanteil zu kürzen.

 

Zuvor hatte der BGH in dieser Entscheidung geprüft, ob eine Haftung des Architekten nicht vollumfänglich unter dem Gesichtspunkt ausgeschlossen sei, weil die Bauherrn das alleinige Risiko übernommen hätten, dass die in Auftrag gegebene Planung nicht genehmigt werde.

 

Hier kam der für Bausachen zuständige 7. Zivilsenat des BGH jedoch zu dem Schluss, dass diese Risikoübernahme nur dann beachtlich ist, wenn sie in rechtsgeschäftlicher Weise vom Bauherrn übernommen wird (vgl. auch: BGH, NJW 2003, 287, 288). Der Umstand, dass bekannt ist, dass die Baugenehmigung möglicherweise nicht erteilt wird, reiche für eine derartige Risikoübernahme jedoch nicht aus.

 

Praxistipp:

 

Da der Architekt, der mit der Planungsleistung beauftragt ist, eine dauerhaft genehmigungsfähige Planung schuldet, sollte er, wenn der Bauherr ein Bauvorhaben errichten möchte, welches möglicherweise aufgrund des öffentlichen Baurechts nicht oder nur eingeschränkt unter Auflagen genehmigungsfähig ist, schriftlich eine ausdrückliche Vereinbarung mit dem Auftraggeber dahingehend treffen, dass seine Planung unter bestimmten Gesichtspunkten nicht genehmigungsfähig sein könnte und er dann hierfür nicht haftbar sei. Anderenfalls muß er eine dahingehende Beauftragung wegen durchgreifender Bedenken ganz ablehnen.

 

Eingestellt am 21.05.2012