Rechtsinfo - Mietrecht



K?ndigung einer Mietwohnung wegen Untervermietung an Touristen


von:  Rechtsanwalt Mirko Schmidt, M?nster

Die nicht angezeigte und ungenehmigte Überlassung einer Mietsache an Touristen kann die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses auch ohne vorherige Abmahnung rechtfertigen. Dieses hat das LG Berlin - 67 S 360/14 - einem Berufungskläger in einem Hinweisbeschluss vom 18.11.2014 mitgeteilt, woraufhin dieser seine Berufung gegen das Urteil des Amtsgericht Berlin Mitte -10 C 71/12 - zurücknahm, das damit rechtskräftig wurde.

 

Das Landgericht begründet dies damit, dass die entgeltliche Überlassung vermieteten Wohnraums durch einen Mieter vorbehaltlich einer - hier nicht erteilten -Erlaubnis des Vermieters vertragswidrig sei. Die gewerbliche Überlassung der Mietsache an Dritte stelle einen derart schwerwiegenden Pflichtverstoß dar, dass den Klägern eine Fortsetzung des Mietverhältnisses selbst bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zuzumuten sei. Zwar erfordere der Ausspruch einer verhaltensbedingten außerordentlichen Kündigung gegenüber dem Mieter gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB grundsätzlich den Ausspruch einer Abmahnung, so das Landgericht, doch hier sei diese wegen § 543 Abs. 3 S.2 BGB

 

§ 543 BGB Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

 

(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. [...]

 

(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn

 

1. [...]

 

2. der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt.

 

3. [...]

 

entbehrlich gewesen.

 

Das Gericht führt weiter aus:

 

"Für den Beklagten bestand einerseits unter keinem rechtlichen oder tatsächlichen Gesichtspunkt ein Anspruch, die Mietsache im streitgegenständlichen Zeitraum gewerblich an Touristen zu überlassen. Andererseits stellt sich die gleichwohl vertragswidrig erfolgte Überlassung als besonders schwerwiegend dar: Für den Beklagten war die Rechtswidrigkeit seines während des laufenden Räumungsverfahrens entfalteten Handels ohne weiteres [...] erkennbar."

 

In diesem Fall hatte der Beklagte (der Mieter) vorgetragen, seine Ehefrau habe die Wohnung im Februar 2014 ohne seine Kenntnis an Feriengäste überlassen. Doch auch dieses sah das Landgericht Berlin als unerheblich an. Denn einerseits müsse sich der Mieter gemäß § 278 BGB das Verhalten derjenigen Personen zurechnen lassen, die - wie seine Familienangehörigen -auf seine Veranlassung mit der Mietsache in Berührung kommen. Andererseits sei der Mieter aber auch Träger von Obhutspflichten.

 

Fazit:

 

Wer also seine gemietete Wohnung an Feriengäste weiter- bzw. untervermietet, muss unbedingt zuvor seinen Vermieter um Erlaubnis fragen. Ansonsten ist mit einer fristlosen Kündigung zu rechnen.

 

Eingestellt am 01.04.2015