Rechtsinfo - Baurecht



Aufkl?rungspflichten und Prospekthaftung bei der Ver?u?erung von Grundst?cken


von:  Rechtsanwältin Dr. - Ing. Sabine Haselbauer MSc, Berlin
- Fachanwältin für Bank- und Kapitalmarktrecht -


Durch einen Kaufvertrag oder Werkvertrag wird der Verkäufer/Werkunternehmer verpflichtet, dem Käufer/Auftragnehmer die verkaufte/erstellte Sache frei von Sach- oder Rechtsmängeln zu verschaffen. Sie muss hierfür der vereinbarten oder der gewöhnlichen Beschaffenheit entsprechen. Daneben gibt es noch eine Vielzahl von weiteren Pflichten, u.a. Hinweis- und Aufklärungspflichten.

 

Grundlage von Neben-, und Beratungspflichten/Aufklärungspflichten z.B. im Rahmen eines Grundstücksverkaufes können vertragliche Regelungen, vertragliche Nebenpflichten oder der (konkludente) Abschluss eines Beratungsvertrages sein. Eine ausdrückliche Regelung enthält das Gesetz in den §§ 241 Abs. 2, 448 Abs. 1, 453 Abs. 2 BGB. Schutzpflichten sind zudem in § 241 Abs. 2 BGB verankert. Für eine Aufklärungspflicht kann sprechen, dass der Käufer in besonderer Weise auf die Sachkunde und die Beratung des Verkäufers vertraut. Eine Pflicht zur Aufklärung kann sich auch dann ergeben, wenn von der Sache bestimmte, dem Käufer unbekannte Gefahren ausgehen, die Vereitelung des Vertragszwecks droht oder der betreffende Umstand von so wesentlicher Bedeutung ist, so dass der Käufer dessen Mitteilung nach der Verkehrsauffassung erwarten darf.

 

Werden im Vorfeld zudem Unterlagen an den Erwerber herausgegeben, können diese Grundlage einer separaten Beschaffenheitsvereinbarung/Haftung sein. Nach der Entscheidung des BGH vom 25.10.2013 – V ZR 9/13 - kommt zwischen dem Verkäufer und dem Käufer immer dann ein separater Beratungsvertrag zustande, wenn der Verkäufer im Zuge eingehender Vertragsverhandlungen, insbesondere auf Befragen, einen ausdrücklichen Rat erteilt. Gleiches gilt, wenn der Verkäufer dem Käufer als Ergebnis der Verhandlungen ein Berechnungsbeispiel über Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vorlegt, welches der Herbeiführung des Geschäftsabschlusses dienen soll (siehe BGH vom 01.03.2013 - V ZR 279/11 - NJW 2013, 1873, 1874 mwN). Der Beratungsvertrag verpflichtet den Verkäufer dann zu richtiger und vollständiger Information über die tatsächlichen Umstände, die für den Kaufentschluss des Interessenten von wesentlicher Bedeutung sind oder sein können. Es sollte daher im Vorfeld genau überlegt werden, welche über den reinen Kaufvertrag hinausgehenden Unterlagen an potentielle Kunden verteilt werden.

 

Beratungspflichten ergeben sich insbesondere dann, wenn der Verkäufer sich bei der Einwerbung des Kunden eines Prospektes bedient. Der Begriff des Prospektes findet sich zentral im Kapitalmarktrecht und beschäftigt sich mit herausgegebenem Material, das mit den darin enthaltenen Informationen ein zutreffendes Bild von der z.B. angebotenen Immobilie und den damit verbundenen Risiken ermöglichen soll. Er kann inhaltlich weitergehen als ein Berechnungsbeispiel, da er sich nicht auf das reine Zahlenwerk beschränkt, sondern weitergehende Beschreibungen umfasst. Es handelt sich um eine sog. Vertrauenshaftung, die auch auf z.B. Bauträger oder Immobilienverkäufer übertragbar sein kann. So hat der BGH in seiner Entscheidung vom 25.10.2007 (Az. VII ZR 205/06) bzgl. eines Bauträgervertrages bereits entschieden, dass sich eine Beschaffenheitsvereinbarung nicht nur aus der Verkaufsurkunde selbst, sondern auch aus sonstigen Umständen ergeben kann, sofern diese bei Vertragsschluss noch fortwirken. Der dort verwendete Prospekt wies eine zweigeschossige Wohnung "im Ausbau" aus. Da im Prospekt Mobiliar eingezeichnet gewesen sei, sei der Eindruck entstanden, dass der Raum als Schlafzimmer und damit zu Wohnzwecken nutzbar sei, was nicht den Tatsachen entsprach.

 

Berechnungsbeispiele und Prospekte nehmen ergänzend zu den sonstigen Verträgen zum Verkaufsobjekt Stellung und ergänzen die „fact sheets“ aus den Verträgen. Berechnungsbeispiele stellen insbesondere Erträge und Kosten dar; Prospekte beinhalten weitere Beschreibungen, Bilder und enthalten meist Prognosen und zahlreiche werbliche Aussagen.

 

Die zutreffende Ermittlung des monatlichen Eigenaufwands bildet hierbei das Kernstück der Beratung bei der Aushändigung eines Berechnungsbeispiels. Sie soll den Käufer von der Möglichkeit überzeugen, mit seinen finanziellen Mitteln das Objekt erwerben und halten zu können (BGH – V ZR 66/06 - vom 13.10.2006 - V ZR 66/06, in: NJW 2007, 1874/1876; Urteil vom 31.10.2003 - V ZR 423/02, BGHZ 156, 371, 377). Die dort zu findenden Angaben müssen richtig und vollständig sein.

 

Sofern zudem Prognosen enthalten sind, müssen diese kaufmännisch vertretbar sein und absehbare Risikofaktoren benennen. Dies wurde bereits für den Fall eines Wohnungsverkaufes entschieden, bei dem der Vorteil einer Mieteinnahmegemeinschaft innerhalb von sog. „Besuchsberichten“ (es handelt sich um einfache Berechnungsbeispiele, die den Aufwand vor und nach Steuern ausrechnen) hervorgehoben wurde. Der Verkäufer von sog. „Neue Heimat-Wohnungen“ hatte dort die Ertragsstabilität mit einem sog. Mietpoolbeitritt beworben. Der BGH führte in seiner Entscheidung vom 30.11.2007 (BGH - V ZR 284/06 - , NJW 2008, 649 f.) aus, dass in diesem Fall das gewöhnliche, insbesondere bei einem Mieterwechsel gegebene Leerstandsrisiko unabhängig von dem Beitritt zu einem Mietpool, entweder in der Berechnung des Mietertrages angemessen berücksichtigt werden muss. Oder aber es muss unmissverständlich darauf hingewiesen werden, dass es nicht einkalkuliert worden ist. Empfiehlt der Verkäufer den Beitritt zu einem Mietpool, muss er dem Käufer zudem die Funktionsweise des Mietpools im Fall von Wohnungsleerstand erläutern. Dazu zählt nicht nur der Vorteil, bei einem Leerstand der eigenen Wohnung keinen vollständigen Mietausfall zu erleiden, sondern auch der Nachteil, das - anteilige - Risiko tragen zu müssen, dass andere Wohnungen nicht vermietet sind (BGH , Urteil vom 13.102006 - V ZR 66/06 -, aaO; Urteil vom 10.11.2006, - V ZR 73/06 -). Entsprechendes gilt, soweit andere Kosten, die ein Wohnungseigentümer sonst selbst zu tragen hat, durch den Beitritt zu einem Mietpool auf alle Poolmitglieder umgelegt werden, insbesondere also für die Kosten für die Instandsetzung des Sondereigentums (vgl. BGH vom 13.10.2006 - V ZR 66/06 -).

 

Auch steuerliche Aspekte spielen bei der Aufklärungspflicht eine Rolle. So besteht eine Aufklärungspflicht z.B. bzgl. der steuerlichen Förderung eines Sanierungsobjekts, wenn dies einen besonderen Anreiz zum Erwerb der angebotenen Wohnung darstellte und der berechnete Steuervorteil im Hinblick auf die Sanierungsmaßnahmen spätestens nach zwölf Jahren vollständig wegfällt (z.B. BGH vom 25.10.2013).

 

Gegenstand von Aufklärungspflichten im Rahmen der „Bankenhaftung“ sind vor allem Aufklärungspflichten bzgl. Rückvergütungen/Innenprovisionen. Eine Pflicht zur Aufklärung über Innenprovisionen besteht bzgl. des Verkäufers einer gebrauchten Immobilie nicht, wenn das Objekt durch mündliche Beratung anhand eines konkreten Berechnungsbeispiels vertrieben wird (BGH vom 08.10.2004, - V ZR 18/04 -, WM 2004, 2349, 2351 f.). Denn der Käufer hat keinen Anspruch auf den Erwerb zu ihrem Verkehrswert, sondern dass es den Vertragsparteien bis zu den Grenzen der Sittenwidrigkeit und des Wuchers überlassen bleibt, welchen Kaufpreis sie vereinbaren.

 

Allerdings kann sich dies bei der Aushändigung eines Prospektes im Vorfeld eines Verkaufes anders darstellen. Danach besteht eine Aufklärungspflicht in den Fällen, in denen dem Kaufinteressenten bei dem Verkauf einer Immobilie im Rahmen eines Steuerspar- oder Geldanlagemodells das Objekt von dem Anbieter oder Vertreiber mittels eines Prospekts vorgestellt wird (BGHZ 158, 110, 120 f.; BGH Urteil vom. 28. Juli 2005 - III ZR 290/04 -, WM 2005, 1998, 2000 f.). Hier soll sich- anders als bei Berechnungsbeispielen- eine abweichende Behandlung ergeben. In der Entscheidung des BGH vom 28.07.2005 - III ZR 290/04 - wurde ausgeführt, dass der Aufklärungsbedarf für den Anlageinteressenten in Bezug auf die verborgene Innenprovision, typischerweise größer ist, wenn ihm das Anlagemodell vom Anbieter oder Vertreiber mittels eines Prospekts vorgestellt wird. Denn Prospekte sind im allgemeinen, wie auch im konkreten Fall darauf ausgerichtet, die angebotenen Anlagen als (besonders) werthaltig und rentabel darzustellen. Sie erwecken deshalb regelmäßig den Anschein, der Preis der Anlage stehe in einem angemessenen Verhältnis zu den vom Veräußerer zu erbringenden sachlichen Leistungen. Das schließt nach dem nächstliegenden Verständnis des durchschnittlichen Erwerbers zugleich die Vorstellung aus, in dem Gesamtaufwand könnten außergewöhnliche Gewinnspannen für den Veräußerer oder den Vertreiber (letztere in Form von Innenprovisionen) stecken, dass die Rentabilität der Anlage von vornherein in Frage gestellt sein könnte. Hier dürfte jedoch der Einzelfall, verbunden mit dem Vorwissen des Kunden und den sonstigen Unterlagen und Ausführungen eine Rolle spielen.

 

Auch im Rahmen von Bauträgermodellen können Prospekte bei der Auslegung der vertraglichen Pflichten von entscheidender Bedeutung sein (BGH vom 25.10.2007- VII ZR 205/06 -). Im dortigen Fall wurden Wohnungen als Eigentums-wohnungen in einer "Senioren Residenz" beworben. In verschiedenen Printmedien wurden diese mit „Behinderten- und rollstuhlgerechte Wohnungen, großer Gemeinschaftsraum, ...., Einkaufsservice, Bring- und Holservice, Reinigungsservice, Fußpflege, Masseur, Naturheilkundler und Ärzte." beworben. Diese Vorstellungen der Vertragspartner bezog sich im Rahmen der Vertragsauslegung nicht nur darauf, dass die Wohnungen des Klägers selbst dem Standard des barrierefreien und rollstuhlgerechten Wohnens entsprechen mussten, sondern auch das Gemeinschaftseigentum. Die einzelne Wohnung verdient nach dieser Auffassung nur dann die Beschreibung "Seniorenwohnung" in einer Seniorenresidenz, wenn der Zugang zu der eigentlichen Wohnung ebenfalls den Anforderungen entspricht. Dazu gehört jedenfalls, dass das Gemeinschaftseigentum (z.B. Hausüür bzw. Türen, Flur, Treppe) ebenfalls "seniorengerecht" in dem oben bezeichneten Sinn sein muss. Dies waren sie jedoch nicht.

 

Bei der Herausgabe von Prospektmaterial/Berechnungen, welche sich auf das zu veräußernde Objekt beziehen ist darauf zu achten, dass die Angaben vollständig und richtig sind. Ansonsten können diese Unterlagen Gegenstand einer Haftung sein, die bei reiner Übergabe des Vertrages nicht entstanden wären.

 

Eingestellt am 11.08.2015