Rechtsinfo - Mietrecht



Abmahnung vor einer Mietvertragsk?ndigung?


von:  Rechtsanwalt Friedrich Kellersmann, Münster
- Fachanwalt für Arbeitsrecht -


Der Mensch kommt im Leben nicht ohne Dauerschuldverhältnisse aus. Die wichtigsten sind hier das Arbeits- und das Mietverhältnis.

 

Bei dauernden Schuldverhältnissen ist es nicht selten, dass sich im Laufe der Zeit eine Partei über die andere ärgert. Manchmal liegt es in der Person und der nicht stimmigen Chemie. Häufig begeht aber auch ein Vertragspartner Vertrags-verletzungen.

 

Da man ohne ein Arbeitsverhältnis und ohne eine Wohnung nur schwer leben kann, stellt sich die Frage, inwieweit der Arbeitgeber bzw. Vermieter verpflichtet ist, vor einer Kündigung des jeweiligen Vertrages abzumahnen.

 

Im Arbeitsrecht ist es die Regel, dass der Arbeitgeber vor einer verhaltens-bedingten Kündigung abmahnen muss. Abmahnungen haben auch meist eine Verfallszeit von zwei Jahren.

 

Im Mietrecht ist dies anders. Die Rechtsprechung scheint das Mietverhältnis nicht so wichtig zu nehmen wie das Arbeitsverhältnis. Der Bundesgerichtshof hat bereits mit Urteil vom 28.11.2007 - VIII ZR 145/07 - festgestellt, dass eine Abmahnung nur ausnahmsweise notwendig ist, wenn z.B. die Vertragsverletzung darauf beruht, dass der Mieter die Rechtslage falsch eingeschätzt hat.

 

Das Landgericht München hat diese Rechtsprechung mit Beschluss vom 13.01,.2015 – 14 S 24161/14 – bekräftigt und judiziert, dass bei einer ordentlichen Kündigung grundsätzlich kein Abmahnerfordernis bestehe. Nur bei leichten Vertragsverstößen könne dies im Einzelfall anders gesehen werden.

 

Selbst schuldunfähige Mieter, die sich in psychiatrischer Behandlung befinden, dürfen den Hausfrieden nicht stören durch Beleidigungen. Wer also seine Zunge nicht im Zaum hält und seinen Vermieter z.B. als „promovierten Arsch“ bezeichnet, muss nicht gesondert abgemahnt werden, er riskiert gleich die fristlose Kündigung. Gleiches gilt etwa für eine Beleidigung des Vermieters als „Schwein“.

 

Auch ein Objektbetreuer des Vermieters muss sich von Mietern nicht beschimpfen lassen. Die Einhaltung mitteleuropäischer Umgangsformen ist somit wahrlich nicht schädlich.

 

Eingestellt am 10.09.2015