Rechtsinfo - Mietrecht



Schadensersatz trotz Vergleichs bei vorgetäuschtem Eigenbedarf?


von:  Rechtsanwalt Friedrich Kellersmann, Münster
- Fachanwalt für Arbeitsrecht -


Vermieter haben es schwer, ein Mietverhältnis mit einem Mieter zu beenden. Gelegentlich greifen sie daher nach dem „Strohhalm“ des Eigenbedarfs. Die Anforderungen der Rechtsprechung sind hierzu in der Vergangenheit gesenkt worden. Gegen einen wirklichen Eigenbedarf hat man als Mieter heute schlechte Karten. Selbst wenn der Vermieter bzw. dessen Verwandte eine Wohnung nur gelegentlich nutzen wollen, so sollte dieses ausreichend sein für eine Eigenbedarfskündigung.

 

So leicht es die Rechtsprechung dem Vermieter bei Vorliegen von wirklichem Eigenbedarf macht, so schwierig wird es dann, wenn, wie nicht selten, der Eigenbedarf nur vorgetäuscht wird.

 

Dass der vorgetäuschte Eigenbedarf zum Schadensersatz durch den Vermieter führt, ist nicht neu. Es muss allerdings die Täuschung bewiesen werden.

 

Einen in der Praxis nicht seltenen Fall hat nunmehr der BGH mit Urteil vom 10.06.2015 – VIII ZR 99/14 entschieden. In dem zu entscheidenden Fall gab es einen Rechtsstreit zwischen Mieter und Vermieter. Die Parteien einigten sich und schlossen einen Räumungsvergleich.

 

Es war nun die Frage im Streite, ob ein Schadensersatzanspruch des Mieters durch den Vergleich ausgeschlossen ist, wenn später festgestellt wird, dass der Eigenbedarf lediglich vorgetäuscht war. Die Instanzgerichte hatten in der Vergangenheit sehr wenig Neigung gehabt, sich mit der gleichen Kündigung zweimal zu befassen. Vergleiche wurden im Regelfall als bestandkräftig angesehen und weitergehende Ansprüche abgelehnt.

 

Dies sieht der Bundesgerichtshof nunmehr anders.

 

An den Willen des Mieters, auf etwaige Ansprüche gegen den Vermieter wegen eines vorgetäuschten Eigenbedarfs zu verzichten, sind laut BGH strenge Anforderungen zu stellen. Dieser Wille muss sich im Regelfall aus dem Vergleich bzw. den Umständen unmissverständlich ergeben. Dies dürfte in der Praxis selten sein, es sei denn, die Gerichte und die Parteien stellen sich auf die neue Rechtslage ein und nehmen in Zukunft in Vergleichen auf, dass auch Ansprüche wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs ausgeschlossen sind.

 

Bei Abschluss von entsprechenden Räumungsvergleichen ist also aufzupassen. Es sollte durchaus die Frage, ob auch Ersatzansprüche wegen vorgetäuschtem Eigenbedarf ausgeschlossen werden sollte, thematisiert werden. Wenn der Vermieter hierauf wirklich besteht, spricht viel dafür, dass der Eigenbedarf nicht wirklich vorliegt. Dann muss ernsthaft geprüft werden, ob der Prozess nicht besser fortgeführt wird.

 

Eingestellt am 15.09.2015