Rechtsinfo - Bankrecht



Gesetzliche Neuregelungen f?r Immobilienkredite geplant


von:  Rechtsanwältin Dr. - Ing. Sabine Haselbauer MSc, Berlin
- Fachanwältin für Bank- und Kapitalmarktrecht -


Die Vergabe von Immobilienkrediten soll nach einem neuen Gesetzentwurf der Bundesregierung (BT-Drucksache 18/5922) in Teilen neu geregelt werden.

 

Grundlage sind die EU-Richtlinie 2014/17/EU über Wohnimmobilienkreditverträge sowie eine Änderung der Richtlinien 2008/48/EG und 2013/36/EU und der Verordnung (EU) Nr. 1093/2010 (ABl. L 60 vom 28.2.2014, S. 34 – Wohnimmobilienkreditrichtlinie), die bis zum 21. März 2016 in deutsches Recht umgesetzt werden müssen. Kern der Neuregelungen sind verschiedene Informationspflichten, aber auch wegweisende Änderungen zum Widerrufsrecht. Die neuen Regelungen/Änderungen werden in das BGB (dort §§ 655 a-655 e BGB), in Art. 247 EGBGB, die GewO, die PreisAngVO, das KWG sowie in das VAG eingebettet.

 

Die geplanten Änderungen (auszugsweise):

 

Vorvertragliche Informationspflichten:

 

Gem. 491 a BGB a.F. kann der Darlehensnehmer vom Darlehensgeber bisher einen Vertragsentwurf fordern. Mit dem neuen Abs. 2 muss dies der Darlehensgeber jetzt anbieten. Besteht kein Widerrufsrecht nach § 495 BGB, ist der Darlehensgeber sogar verpflichtet, dem Darlehensnehmer einen Vertragsentwurf auszuhändigen oder zu übermitteln.

 

Zudem ist eine neue Regelung zu verbundenen Finanzprodukte oder -dienst-leistungen vorgesehen. Danach muss der Darlehensgeber dem Darlehensnehmer erläutern, ob sie gesondert gekündigt werden können und welche Folgen die Kündigung hat (§491 a Abs.3 n.F. BGB).

 

Kopplungsgeschäfte bei Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen:

 

Mit 492 a BGB soll das sog. Kopplungsgeschäft bei Immobiliar-Verbraucher-darlehensverträgen geregelt werden. Danach darf der Abschluss eines Immobiliar-Verbraucherdarlehenvertrages nicht davon abhängig gemacht werden, dass der Darlehensnehmer oder ein Dritter weitere Finanzprodukte oder -dienstleistungen erwirbt (Kopplungsgeschäft). Ausnahmsweise liegt kein Verbot vor, wenn das zu koppelnde Finanzprodukt im Interesse der Verbraucher liegt (in § 492 b BGB geregelt). Soweit ein Kopplungsgeschäft unzulässig ist, sind die mit dem Immobiliar Verbraucherdarlehensvertrag gekoppelten Geschäfte nichtig; die Wirksamkeit des Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrags bleibt davon unberührt.

 

Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung:

 

Der neue § 505 a BGB sieht vor, dass der Darlehensgeber vor dem Abschluss eines Verbraucherdarlehensvertrags die Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmers zu prüfen hat. Der Darlehensgeber darf den Vertrag nur abschließen, wenn aus der Kreditwürdigkeitsprüfung hervorgeht, dass keine erheblichen Zweifel daran bestehen und dass die Bedienung der Raten wahrscheinlich ist.

 

Diese Prüfpflicht soll künftig zudem nicht nur aufsichtsrechtlich, sondern auch zivilrechtlich mit entsprechenden Sanktionsmöglichkeiten ausgestaltet werden. Die zivilrechtliche Absicherung entspreche einer "Schutzpflicht gegenüber dem Verbraucher", da diese bei Immobilienkrediten langfristige Verpflichtungen eingingen. Gem. § 505 d BGB führt ein Verstoß gegen die Pflicht zur Kredit-würdigkeitsprüfung zur Ermäßigung des im Darlehensvertrag vereinbarten gebundenen Sollzinses auf den marktüblichen Zinssatz z.B. am Kapitalmarkt.

 

Der Darlehensnehmer kann den Darlehensvertrag zudem jederzeit fristlos kündigen; ein Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung besteht dann nicht. Kann der Darlehensnehmer Pflichten aus dem geschlossenen Darlehensvertrag nicht vertragsgemäß erfüllen, so kann der Darlehensgeber keine Ansprüche wegen Pflichtverletzung geltend machen, wenn die Pflichtverletzung auf einem Umstand beruht, der bei ordnungsgemäßer Kreditwürdigkeitsprüfung dazu geführt hätte, dass der Darlehensvertrag nicht hätte geschlossen werden dürfen.

 

Honorar-Immobiliendarlehensberater:

 

Es soll künftig der Honorar-Immobiliendarlehensberater eingeführt werden. Ebenfalls auf eine Vereinbarung der Großen Koalition geht das Vorhaben zurück, Darlehensgeber dazu zu verpflichten, bei "dauerhafter und erheblicher Überziehung" des Kontos eines Darlehnsnehmers eine Beratung über kosten-günstigere Alternativen zur genutzten Überziehungsmöglichkeit anzubieten.

 

Widerrufsrecht:

 

Gem. § 356 b Abs. 2 BGB erlischt das Widerrufsrecht von Immobiliarkrediten spätestens zwölf Monate und 14 Tage nach dem Vertragsschluss. Damit ist die bisher bestehende jahrelange Widerrufsmöglichkeit nicht mehr gegeben.

 

Außerhalb von Geschäftsräumen geschlossene Verträge:

 

Nach § 356 Abs. 4 Satz 1 BGB muss zukünftig bei einem außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Vertrag die Zustimmung des Verbrauchers zu diesem Vertrag auf einem dauerhaften Datenträger übermittelt werden.

 

Eingestellt am 10.11.2015