Rechtsinfo - Mietrecht



Wann wird bei Modernisierungsma?nahmen die erh?hte Miete geschuldet?


von:  Rechtsanwalt Friedrich Kellersmann

Für Mieterhöhungen gibt es mehrere Gründe bzw. Anlässe. Der Gesetzgeber weiß, wie schwer sich viele Mieter damit tun, manchmal wachsen die Mieten eben schneller als das Einkommen.

 

In letzter Zeit gibt es vermehrt Mieterhöhungen wegen Modernisierungen. Diese sind volkswirtschaftlich nützlich und politisch erwünscht. Dennoch bleibt der Mieter auch hier schutzbedürftig.

 

Das Verfahren zur Durchsetzung von Mieterhöhungen ist nicht „ohne“. Der Mieter soll wissen, was auf ihn zukommt. Er soll auch noch die Chance haben, sich eine andere preiswertere Wohnung zu suchen.

 

Mit Fehlern bei diesen Verfahren zur Mieterhöhung hatte sich der BGH am 06.10.2015 (Az.: VIII ZR 76/15) zu befassen: Der Vermieter hatte die Modernisierung und die anfallende Mieterhöhung angekündigt. Nach den Umbauten stellte sich heraus, dass die Miete um mehr als 10%  angehoben werden konnte, als angekündigt. Das Gericht hatte zu entscheiden, ob sich hierdurch die Situation des Mieters verbessert.

 

Im Regelfall, wenn also das Verfahren ordnungsgemäß abgelaufen ist, schuldet der Mieter die erhöhte Miete 3 Monate nach der Mitteilung des Vermieters. Im Gesetz ist aber geregelt, dass die erhöhte Miete erst nach 6 Monaten fällig ist, wenn der Vermieter das Mieterhöhungsverlangen unterlässt. Ist nun eine falsche Mitteilung wie gar keine Mitteilung zu werten oder wird nur der nachgeschobene Teil der Mieterhöhung nach 6 Monaten geschuldet?

 

Der BGH war hier wieder einmal mieterfreundlich.Der Gesetzgeber habe auch das Interesse der Mieter im Blick gehabt, über die beabsichtigte Modernisierung rechtzeitig und zutreffend informiert zu werden. Eine Aufteilung der Mieterhöhung und ihre Wirkungszeitpunkte scheide deshalb aus. Die gesamte Mieterhöhung ist also erst nach 6 Monaten zu zahlen.

 

In der Praxis gibt es noch die Möglichkeit zu schauen, ob es eine Genossen-schaft am Ort gibt, die Wohnungen vermietet. Obwohl auch diese modernisieren und auch die Genossenschaften die Kosten über vereinnahmte Mieten bezahlen müssen, hat der Mieter bei einer Genossenschaft als Genosse wenigstens ein gewisses Mitspracherecht.

 

Eingestellt am 29.03.2016